法治课｜女销售以“恋爱”为名诱导男性买房是否涉刑责？购房合同有效吗？
一则“36名男子被假借‘婚恋’名义诱导买房”的消息近日引起外界广泛关注。
3月13日晚，澎湃新闻从广东惠州市仲恺高新区获悉，据仲恺高新区城乡建设和综合执法局介绍，龙光玖璟台和昊艺尚苑项目共31位业主反映被深圳中介以“婚恋”为由引导去买房。涉事业主均通过某交友平台认识并添加女性微信好友，随后建立恋爱关系。相处过程中，女性好友告知购房者是以结婚为目的与其相处，提出购房以增加父母同意婚事的可能性，并将中介人员推荐给购房者。经上述女性引导，相关业主自行在龙光玖璟台和昊艺尚苑小区购房。以上交易均由深圳易家置业顾问有限公司中介带客成交。经查，以“婚恋”为由参与购房引导的女性共15人（并非网传的刘某1人），均为深圳易家置业顾问有限公司销售人员。
针对该事件，3月13日晚，澎湃新闻致电深圳易家置业顾问有限公司，工作人员称不了解，随后挂断电话。另据南方都市报此前报道，记者从涉事房地产公司了解到，购房交易均由购房人本人签字办理，自行交纳购房款、办理银行按揭贷款等相关手续；房屋出售价格也与同一楼盘同一时期的其他购房价格相当，无溢价销售。
随着该事件在网上热传，相关法律问题引起外界讨论，如中介公司、女销售的行为是否构成诈骗，需承担哪些责任？作为被诱导的受害人，已经购买房子的男性该如何维权，是否有权撤销买房合同？
针对中介公司、女销售人员的行为是否构成诈骗、是否涉及刑事责任的问题，惠州仲恺高新区官方人士表示，相关情况以公安机关的调查为准，目前该事件仍在调查处理中。
广州市法学会刑事辩护研究会副会长、广东法制盛邦律师事务所高级合伙人陈亮律师表示，在上述案例中，女销售诱导男性买房的行为，跟“饭托”、“酒托”有点类似。据现有媒体报道披露，被诱导的男性买房时，房屋的价格是按市场价进行交易，也就是说中介公司、女销售是靠中介费、佣金获利，没有直接占有男性的购房款。从这个意义来说，这种行为不构成诈骗罪。但女销售通过谈恋爱的名义，诱导男性买房，这属于用欺诈的方式促成交易，不是买房人真实意思的表达，因此作为被诱导的男性，有权利要求撤销所签订的买房协议。若开发商不同意解除合同，被诱导的购房人有权向中介公司、女销售索赔，如果协商不成，可以走司法渠道维权。
陈亮指出，若在上述事件中，对于中介公司、女销售的套路，开发商是知情的，甚至是串通在一起的，共同欺骗了买房人，那么该购房合同是无效的，购房一方有权直接要求解除合同。
陈亮还表示，中介公司、女销售通过欺诈的方式获得中介费等报酬，这属于违法所得，应予以没收。同时，市场监管部门应对这种违法行为进行处罚，行业协会也可依据相关规定对其作出处分。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，销售人员通过虚构恋爱关系、承诺结婚等方式诱导购房者买房，让购房者误以为购买的是婚房，然而这仅仅是销售人员出售房屋的手段，恋爱乃至结婚只是销售的障眼法，购房者在被隐瞒事实真相的情况下购买房屋，销售人员构成欺诈。根据民法典第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，购房者有权要求撤销购房合同，并要求销售人员及其所在中介返还因购房所遭受的损失。
赵良善指出，涉案销售人员，还可能涉嫌刑事犯罪，因其通过虚构婚恋关系、承诺结婚等方式，诱导多名男性购房，在购房后消失，最终目的是获得大量佣金，具备虚构事实非法占有的主观意思表示，符合诈骗犯罪的构成要件。
赵良善表示，涉案中介作为销售人员的任职公司，对于其工作人员负有监管责任，因销售人员侵害他人合法权益，根据民法典第一千一百九十一条规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。购房者基于此而产生的民事损失，可向中介机构主张。同时，销售行为后果归于其所在公司，其所任职公司放任销售人员通过不正当方式达到业绩目的，存在失责。
赵良善建议，购房者可先行向房地产主管部门投诉反馈，通过行政手段处理上述纠纷，如投诉无果的，应当及时报警，请求公安机关介入，提交被诈骗的证据，主张有关主体承担刑事责任。除此之外，基于欺诈达成的购房合同，购房者还可以请求人民法院依法撤销，撤销后购房款将得以返还，房贷危机解除。
北京泽亨律师事务所刑事部主任律璞玉律师表示，根据目前媒体披露的事实，女销售和中介人员以婚恋为名，诱骗被害人购房，虽然有虚构事实、隐瞒真相，但被害人自主签约、签约的对象是房产开发商或销售公司，房产开发商和中介是否与女销售和中介人员通谋，目前尚不确定。若双方没有串通，签约主体房产开发商和销售公司没有虚构事实、隐瞒真相，则不属于在签订、履行合同过程中虚构事实、隐瞒真相，而且房屋价格不存在虚高或溢价问题，被害人以市场价格获得了对价房产的所有权，难以认定因受骗遭受损失。房产因市场行情变化、距离工作地点远空置以及贷款等问题，带来财产损失，是房产买卖时被害人有认识能力的事实。因此，从现有的情况来看，要认定女销售和中介公司构成诈骗罪较为困难。
律璞玉表示，房屋开发商或销售公司是否与女销售和中介人员合谋，当前还不确定，有待相关部门调查认定。假设房屋开发商或销售公司与女销售和中介人员有通谋，则构成民事欺诈，可依法要求撤销合同。假设双方没有通谋，房屋开发商或销售公司为善意第三人，购房一方主张合同无效、要求撤销合同恐怕较为困难。
湘潭大学法学院教授张永红表示，该事件中，对于女销售及其背后的中介公司的行为，若要认定需承担刑责，其适用的罪名应该是诈骗罪。诈骗罪主要是指行骗人以非法占有为目的，使被害人产生错误认知，造成了财产损失。女销售以谈“恋爱”为诱饵，诱导男性买房，可以说买房的男性受到了一定的欺骗。但要构成诈骗罪，还要看受害人是否有财产损失。如果当时的买房是按市场价进行交易的，很难说受害人当时遭受了财产损失。倘若买房后，由于市场变化，房价下跌，买房一方的房产缩水，但这不是当时买房交易所带来的财产损失。因此，在该事件中，若要认定构成诈骗罪，可能存在如何认定造成财产损失的难点。
张永红表示，作为被欺骗的一方，买房的男性是否有权要求撤销合同，主要看买房一方在签订合同时是否存在重大误解，如受到欺骗对房屋的升值产生错误的认知、受到胁迫等，就可认定存在重大误解，有权要求解除合同。买房一方可以先和开发商进行协商，若协商不成，可以走诉讼渠道解决。
澎湃新闻记者 陈绪厚 实习生 汪健